我们都知道房地产市场受政策影响较大，本文将简要讨论政策是如何影响以及多大程度上影响房地产股票的运行。我们认为政策影响房地产股票运行的介质是实际成交的变化，因此我们拟通过对房地产市场历史上的数次调整来讨论政策在多大程度上影响成交，同时我们将探析成交的变化是如果通过估值要影响地产股的走势。

　　我们把住房货币化以来的房地产市场依据政策的调控划分为四个调控周期。分别为2003年房地产市场调控的开始，2004年至2005年期间最突出的的就是土地协议出让成为历史，2007年至2008年期间抑制投资需求成为政策调控的重点，最后一次便是2009年下半年以来房地产新政的退出。无独有偶，四次政策调整后成交同比增速就开始下降，伴随着成交同比增速的下降估值（基于历史PE）也处于下降通道。这三个变量的发生虽然没有精确在同一个时点发生，但是在一段时间、一个调整周期的范围来看，这三个变量具有非常强的相关性。

　　我们对万科与保利10至11年业绩做了情景分析，在我们的情景假设下10年销售额如果下降20%、10%、以及维持不变，万科与保利的业绩分别为0.59、0.63、0.68与1.37、1.46、1.56。在10年销售额不下降的基础上假设11年销售额恢复20%的增长，万科与保利的11年业绩分别为0.77、1.74。我们看到在我们情景假设的条件下，如果10年销售起不来11年业绩很难实现高增长，这样11年的业绩相对于目前的估值不具备很大的优势。

　　我们采用历史PE的方法来看历史估值的底部，房地产相对于全部A股溢价最低为0.99。历史上触及这一底部有两个时间点，一个为2006年的7月，另一个时间点为2008年9月。历史均值为1.34，目前估值溢价为1.2倍，处于历史均值的下方。但是我们通过上述的分析认为，房地产受政策调控明显，而政策影响成交同比增速明显。只要不能预期未来政策转暖成交同比增速回升，我们就不能认为房地产相对估值会得到提升。目前正值两会时期，房价问题受到极大的关注，不排除两会期间会有实质性政策出台，因此在这个时点上我们维持对于地产行业“谨慎”的评级。